论文关键词：物业管理修理基金自营模式规模经营 论文概要：物业管理在我国早已渐渐步八正轨，目前实施于各个城市的管理模式都就是指香港或国外引入，与中国实际有所差距。本文从人员素质、基金运作，管理模式和企业规模四个方面详尽阐述，目的是寻找一种新的思路，从而使我国物业管理能变革发展。
物业管理产生于十九世纪的英国．预示工业革命渐渐蓬勃发展．发展到今天早已有将近二百年的发展历程．因此它的理论、运作模式与西方经济理论有千丝万缕的联系。我国的物业管理一脉相承于国外为了能更佳地适应环境中国的发展实际．就必需从各方面临其展开调整．修筑一条新思路。笔者在专门从事物业管理教学实践中操作者中．指出从以下四方面可以展开新的尝试： 一．物业修理基金的运作模式的改良 修理基金是物业企业对物业区域公共设施设备大中修的资金来源。关于它的缴纳国家有明确规定：由市住房资金管理中心．在业主缴纳售房款的时候由售房单位从住宅售房款中萃取．多层住宅2O％．高层住宅3O％．然后再行由业主按照房改成本价房价的2％缴纳。
如果专项修理资金花光或者将近首次缴纳金额的3O％．就要启动续筹机制。尽管如此．在实际操作过程中却经常出现两犬问题：(1)物业管理企业擅自侵吞占据：(2)业主无故拒缴续筹基金。由此产生的结果．公共部位年久失修小区整体环境毁坏相当严重。我们指出应向以下方面改良 1具体基金用于程序 由物业公司确认修理计划以及修理费用．确认要修理的工程．报业主大会表示同意后．通过信息管理系统分摊到修理工程牵涉到的各家各户，到银行的修理管理系统萃取资金，银行再行从每家每户中扣取专项修理资金。
如果费用不低，经过业主大会必要许可业委会批准后，到银行支取就可以了，如果费用较为低就实施阶梯性的交费，比如再行预支30％，让修理工程再行运营一起，在修理期间分阶段地支取最后尚存5％的质保金，过了保修期后就可以全部交付给。在业委会没正式成立之前．修理费用的用于则拒绝物业公司明确提出修理计划和支出报告，政府涉及部门法院．并登录专业检验机构展开评估，最后由市国土房管局批准后到专户银行支取费用。 2创建基金审查制度 每个财政年度，由房地产行政部门联合，牵头财政、审核部门对各物业区域的修理基金账户展开审查。检查内容还包括：核查每笔资金开支程序否符合程序．核查每笔资金的用于过程。
专项修理资金在存储银行时．扣除的利息都遗八适当的业主名下．利息由银行操作系统分摊到各个业主的名下。除了修理工程外．其他任何的形式都无法萃取专项修理资金。基金账户是在银行备案的专用账户。根据1998年的213号文件．闲置的专项修理资金经过业主大会的决策可以委托银行出售国债．但是有金额的容许．无法把所用的专项修理资金都用来卖国债．同时专项修理资金无法用作风险较小的投资．如股票等。
最后审查完结后．将审查结果在物业区域张榜公布．使每个业主及物业用于人都理解确切．资金用于透明化。 3．创建续筹资金的筹措制度 对于续筹资金．不应具体各户交纳比例．一般来说是按建筑面积计算出来。交纳时刻有物业公司必要上门缴纳．也可必要现金修理基金专门账户．以汇款凭据为证。对于太迟缴缓缴纳．不应创建滞纳金制度．每太迟一日按一定比例缴纳滞纳金。
长年不交费的业主不应具体情况具体分析：对显然经济艰难的应办理缓缴申请．缩短缴付期限并缴纳利息对长年无故拒缴的业主理应惩罚措施．如暂停物业管理服务等。 二．创立新型物业管理模式 目前．绝大多数城市的物业管理都实行一种模式．即所有居住小区广泛由物业公司展开管理。
这样虽然能对整个小区实施集中统一管理．提升专业化程度。但也不存在管理费用较高．很多中低收入居民忍受不起的问题．是当前物业管理中不存在的一个引人注目对立。
为了解决问题这个对立．应当超越物业公司管理一种模式的体制．引进我国台湾地区广泛实施的业主自营式物业管理．实施物业公司管理与业主自营式管理两种模式后用的物业管理新体制。所谓业主自营式物业管理．就是将整个社区的建筑物分成两部分一部分是私产(即居民的住房)．由业主自己负责管理：另一部分是公产．还包括庭院、各种公共活动场所和临街的设施建筑物．由社区全体成员管理。他们自己投票决定一个较为精干的管理委员会．全权负责本管理纯属义务．没任何报酬。委员一般任期一年．每月召开一次．辩论要求社区物业管理的根本性问题。
物业管理的组织十分精干．专职人员只有两位．一位是干事．另一位是门卫兼任监控员他们的房间有对公产部分展开监控的先进设备电子设备：并且24小时视频．保有2周)．另外有少量的临时工．如保洁员、修理工等．由干事根据必须聘用。管理经费来源是将公用房屋出租．借此缴纳管理费．所收的管理费在缴纳了人员酬劳、设备酬劳、公产运作酬劳、卫生费．以及其他费用公共开支以后．一般还有节余。我国台湾省各城市的经济发展与居民收入水平皆比内地高达许多．尚且普遍推行业主自营式的物业管理，而我们在大多数居民收入较低的条件下．却普遍推行公司经营式的物业管理，其结果是许多中低收入者交不起物业管理费．而物业管理公司由于收益较较少．经常出现经营艰难．使小区物业管理无法积极开展。
因此可以对现行的物业管理体制进行改革．由单一的物业公司管理模式．改回物业管理公司与业主自营式管理后用的两种模式。
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